Investitionsklima: Aktuelle Entwicklungen im Immobiliensektor

Immobilienbranche

Die Pandemie hat auch auf dem Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen. Allerdings sieht dort längst nicht alles negativ aus. Tatsächlich gibt es auch einige sehr interessante positive Veränderungen.

Geschäftsschluss (Bild: Irina - Adobe Stock) | marktforschung.de
Marktwirtschaftliche Gründe für die derzeitige Marktlage gibt es keine. Dennoch strahlen auch die staatlichen Maßnahmen vielfältig auf den Immobiliensektor aus. (Bild: Irina – Adobe Stock)

Das Virus als Marktverzerrer

Eine globale Pandemie, die für zahllose Lockdowns und andere staatliche sowie freiwillige Restriktionen sorgt, die zudem in einigen Bereichen eine enorme Nachfrageerhöhung verursacht, wohingegen sie in anderen die Geschäfte teils völlig einbrechen lässt. Angesichts dessen dürfte es nicht verwundern, dass auch der Immobiliensektor nicht unangetastet bleibt.

Hier sorgte die Situation dafür, dass sich einerseits bestimmte Prognosen aus der prä-pandemischen Zeit ins Gegenteil verkehrten. Andererseits, dass einige Sektoren deutlich stärkere Wachstumsraten vermeldeten als es zuvor abzusehen war.

Wohnimmobilien weiterhin überraschend stark

Die Zahlen, welche die Arbeitsagentur monatlich aufbereitet und veröffentlicht, sprechen eigentlich eine deutliche Sprache:

  • Von Februar zu Februar (2020-2021) stiegen die Arbeitslosenzahlen um eine halbe Million.
  • Die Zahlen der Kurzarbeiter wuchsen sogar von knapp 150.000 auf einen Höchststand im April von sechs Millionen und betrugen Anfang 2021 immer noch 2,6 Millionen.
  • Sehr viele Unternehmen stellten sämtliche Bemühungen zur Vergrößerung ihres Personalbestandes ein, auch wenn sie keine Entlassungen vornahmen.

Zwar ist die Arbeitsagentur vorsichtig optimistisch, spricht von einem sehr widerstandsfähigen Arbeitsmarkt, dennoch machte die Pandemie die wirtschaftliche Lage zahlloser Personen aus sämtlichen Schichten zumindest unvorhersagbarer und bei einigen auch prekär. Angesichts dessen wäre es eigentlich zu erwarten, dass der private Gebäudesektor deutlich nachlässt; wessen kurz- und mittelfristige wirtschaftliche Zukunft eher ungewiss ist, vermeidet typischerweise so riskante Wagnisse wie die Finanzierung eines Gebäudes.

Tatsächlich ist jedoch das Gegenteil der Fall. Der Private Property Index zeigt für das Jahr 2020, dass die Immobilienpreise weiterhin praktisch ungehemmt anstiegen. Zwar reduzierte sich die Bautätigkeit in einigen europäischen Ländern, nicht jedoch in Deutschland. Dort wurden auch 2020 konstant mehr Wohnungen errichtet. Damit setzte sich der Aufwärtstrend, der zu Beginn der 2010er nach der Weltwirtschaftskrise begann, nahtlos fort. Auch war die Investitionsbereitschaft in solche Immobilien praktisch unberührt. Insbesondere im Mezzanine-Segment zeigt sich auch, dass hier eine vielfältige Nachfragepalette besteht, die von Investments in luxuriöse Privatgebäude bis hin zu Denkmalsanierungen reicht. Auffällig dabei: Weiterhin werden viele Investments in Seniorenimmobilien getätigt.

Auch der private Bau sowie die Sanierung von typischen Einfamilienhäusern legte nicht die im Frühjahr 2020 befürchtete Talfahrt ein. Viel mehr bewegt sich die Linie weiterhin ähnlich horizontal, wie sie es ebenfalls seit den 2010ern getan hat.

Das heißt, was Wohnimmobilien anbelangt, ist das Klima überraschend optimistisch. Allerdings sei darauf hingewiesen, dass dieses Denken schon jenseits von Deutschlands Grenzen endet. In Australien beispielsweise sorgten die sehr scharfen Abschottungsmaßnahmen gegen das Virus dafür, dass auch der Markt sich gegenüber ausländischen Investoren verschloss. 2020 erlebte die Wirtschaft des Landes deshalb einen der schwersten Einbrüche in ihrer Geschichte; einige Experten sehen deshalb die Gefahr einer platzenden Immobilienblase.

Büroräume (Bild:peshkov - Adobe Stock) | marktforschung.de
Viele Büroimmobilien sind seit Monaten weitgehend verwaist – und werden wohl nie mehr gänzlich zum Füllgrad der prä-pandemischen Ära zurückkehren. (Bild: peshkov – Adobe Stock)

Büroimmobilien unterliegen enormem Wandel

In Büroimmobilien zu investieren war vor der Pandemie auch in Deutschland ein zumindest mittelfristig sicheres Anlagefeld. Grund dafür war, dass die Ausweitung von Heimarbeit in sehr vorsichtigen Schritten erfolgte – gut abschätzbar. Anfang 2019 vermeldete beispielsweise der Digitalbranchenverband Bitkom, dass moderate 39 Prozent aller Unternehmen zumindest in gewissen Grenzen Homeoffice ermöglichten.

Allerdings hat das Coronavirus die Karten in diesem Segment völlig neu gemischt. Nicht zuletzt die zahllosen politischen Aufforderungen sowie der Druck der Arbeitnehmer wirkten hier als Katalysator. Im Sommer 2020 arbeiteten 33 Prozent aller Beschäftigten zeitweilig oder gänzlich von zuhause; zwar sanken die Zahlen danach bis zum Lockdown ab Mitte Dezember wieder, stiegen dann jedoch rapide an.

In den letzten Monaten haben sich sowohl Arbeitnehmer wie Arbeitgeber mit dieser Lage angefreundet. Es wurden Investitionen getätigt, neue Prozesse etabliert. Die Zufriedenheit ist hoch und viele Unternehmen haben erkannt, dass damit sowohl eine Produktivitätssteigerung wie Einsparungen von Betriebskosten einhergehen.

Schlecht ist dies für Teile der Büroimmobilienbranche und alles, was mit Investments darin zusammenhängt. Eine Studie von Union Investment fand heraus, dass auch hierzulande deutlich stärker auf langfristige Verträge und bonitätsstarke Mieter geachtet wird. Zudem fokussieren sich immer mehr Investoren auf hochwertige Objekte in A-Lagen, wohingegen andere Objekte und Lagen zunehmend uninteressant werden. Allerdings blieb der große Abwärtstrend bei Büroimmobilien jedoch aus – vorerst.

Denn für die Zukunft, auch jenseits der Pandemie, dürfte sich die Lage nicht wesentlich entspannen. Zwar vermeldet das IW in einer repräsentativen Umfrage, dass zwei Drittel der Unternehmen für die Zeit nach Corona eine Rückkehr zum „Business as usual“ plant,  jedoch wollen immerhin 6,4 Prozent der Betriebe ihre Bürofläche schon in den kommenden zwölf Monaten verkleinern. Auch scheinen sich besonders in der Tech-Branche viele Unternehmen auf dauerhafte Heimarbeit einzurichten. Nicht zuletzt müssen auch die Arbeitnehmer betrachtet werden. Von denen möchten nur 13 Prozent nach der Pandemie wieder komplett im Büro arbeiten. Alle anderen präferieren verschiedene Hybridmodelle bis zum Vollzeit-Homeoffice, die alle eine verkleinerte Bürofläche erlauben würden.

Das heißt: Ganz verschwinden wird die Büroimmobilie sicherlich nicht, aber eine vollständige Rückkehr zum Anknüpfpunkt zu Beginn der Pandemie wird es wohl kaum wieder geben.

Baustelle (Bild: Wellnhofer Desgins - Adobe Stock) | marktforschung.de
Dass der private Wohnungsbausektor praktisch unbeeinflusst blieb, ist ein starker Indikator, dass sämtliche Maßnahmen nur politischer Natur sind. (Bild: Wellnhofer Designs – Adobe Stock)

Große Hallenimmobilien: Licht und Schatten

Gewerbliche Hallenimmobilien können verschiedenes beinhalten. Sie können ein Heim für industrielle Produktion sein, können aber auch logistischen Zwecken dienen – und zahllosen Anwendungen dazwischen.

Dementsprechend zeigt sich derzeit, dass solche Immobilien aus Sicht der Investoren durchaus sehr gemischt zu betrachten sind. Fraglose Gewinner sind sämtliche Immobilien, die in den Bereich der Logistik fallen. Hier zeigen sich direkt die massiven Auswirkungen bei der Ausweitung des Bestellhandels, vorzugsweise über das Internet. Ende März veröffentlichte das Statistische Bundesamt neue Zahlen, wonach der Internethandel seit Beginn der Pandemie 27,8 Prozent mehr Umsätze erwirtschaftet hat als zuvor; im Winter-Lockdown lagen die Werte sogar deutlich über 30 Prozent. Dementsprechend stiegen die Mieten hier um 5,4 Prozent.

Das Gegenteil dieser Laune lässt sich bei solchen Hallenimmobilien beobachten, die eher für industrielle Nutzung konzipiert sind. Dadurch, dass laut dem IWIP-Index die deutsche Industrieproduktion innerhalb gut eines Jahres um 10,8 Prozent einbrach, sanken auch die Mieten für industrielle Immobilien – um 2,2 Prozent. Damit wurden die Mietsteigerungen aus den Vorjahren bereits um zirka ein Sechstel reduziert. Bei dedizierten Produktionshallen sanken die Mieten sogar um 12,9 Prozent. Des Weiteren wurden regional auch deutlich mehr solcher Immobilien veräußert – darunter auch auffällig viele in sehr guter Lage.

Lagerhalle (Bild: Zixp@ck - Adobe Stock) | marktforschung.de
Dass Immobilien aus dem Logistiksektor binnen eines Jahres so viel teurer wurden, ist ein Automatismus, der sich im stark gestiegenen Internethandel erklären lässt. (Bild: Zixp@ck – Abode Stock)

Einzelhandelsimmobilien: Glück hat, wer krisenfest ist

Der stationäre Handel in seiner Gesamtheit und damit auch die Immobilien wurden im vergangenen Jahr naturgemäß stark mitgenommen. Maßgeblich dafür waren die staatlicherseits verordneten Schließungen. Allerdings lässt sich der Markt für diese Immobilien auch exakt entlang dieser „Bruchkante“ betrachten.

Große Shoppingcenter, Einzelhandelsimmobilien, sie waren die Verlierer der Krise. Zwar naturgemäß längst nicht so dramatisch belastet wie Hotelimmobilien, aber dennoch merklich. Allerdings mit einer Ausnahme entlang besagter Bruchkanten: Alles, was von den (regionalen) Lockdowns nicht betroffen ist, kann weiterhin Erfolge verzeichnen.

So vermeldet das Magazin Immobilien Aktuell, dass Fachmarktzentren, Fach- und Supermärkte im ersten Quartal 2021 beinahe vier Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens im Bereich der Einzelhandelsimmobilien ausmachten. Besonders attraktiv waren und sind dabei Objekte, die einen Standort mit Lebensmittelversorgung gewährleisten können. Verständlich: Dann ist das Risiko, von künftigen Schließungen betroffen zu sein, besonders gering.

Ausblick

Nicht zuletzt mit Hinblick auf die anhaltende Diskussion um Lockerungen für Geimpfte sowie die sehr schleppenden (deutschen) Impfbestrebungen ist noch nicht abzusehen, wie sich das Investitionsklima in den kommenden Monaten entwickeln wird. Ein wichtiger Faktor ist, dass praktisch alle Einschränkungen nur politischer und somit künstlicher Natur sind. Allerdings kommt es dennoch darauf an, wie rasch eine nachhaltige Durchimpfung erfolgt. Je schneller dies gewährleistet wird, desto rascher können die Restriktionen aufgehoben werden und desto schneller kann auch die Wirtschaft und somit auch der Immobilienmarkt wieder zum Normalzustand zurückkehren.

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